刚需与炒房团、无止尽的博弈！

最近，网络上两篇关于国内炒房团的新闻，引起了社会的强烈反响和舆论。一篇是中国证券报的《触目惊心！炒房团是怎么在短期内把三线城市房价炒高两三倍》，另一篇就是至今持续发酵的证券时报关于“短短48小时，丹东房价暴涨惊人的57%”的报道。之所以，人们会对这样的房产新闻如此关注和热议，归根结底，正是反映出人们对房价上涨的焦虑和恐慌。既焦虑自己能否从房价上涨中受益，又恐慌自己能否及时上车。

其实，炒房团和炒房客在全国各地的套路和做法大同小异，根本没有新意。如果你看透了他们的招数和套路，充分了解了他们的操作内幕，你就不至于焦虑和恐慌。炒房客就像蝗虫，哪里的庄稼成熟，就成群结队的飞往哪里收割，只有你对症下药，才不至于沦为他们的韭菜。

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疯 狂

让我们来简单回顾下上面两篇文章中炒房客粗糙的演技和把戏：

1、2016年6月，福建漳州市区房价6000-8000元。炒房团魏广华和朋友们用1.2亿现金把漳州市场上流通盘的1/3约500套小户型全部吃进。然后联合当地中介、媒体、论坛，大肆宣扬“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念，并不断提高挂牌价。之后短短9个多月的时间里，在这个人均收入3000块的小城里，房价从6000元一路涨到25000-28000元。这帮炒房团手上的500套房产全部转手，投资1.2亿，净赚2亿。

2、2018年1月初，胡英杰等6人筹集了数亿资金，入住贵阳花果园小区。抓住贵阳还没有地铁房的概念，计划一口吃掉这个小区市面上所有的流通盘，然后借助地铁开通的概念，哄抬房价。

3、2011年，在江西G县领导的授意下，徐波联合开发商将县城住宅用地每亩70万恶意抬高至250万，并不断炮制地王。县政府配合开发商将房价炒高，从而返还开发商利润。县城财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元，其中土地出让金为4亿元。2016年，该县财政收入是13亿元，土地出让金占比超过50％。

4、2018年4月21日，朝鲜宣布停止核试验和洲际导道试射，集中力量进行经济建设。由于半岛局势出现了转机，丹东开发商和炒房客就抓住这个话题大做文章。新中朝鸭绿江大桥所在的丹东新区的房价也迎来了前所未有的暴涨。一位炒房客4月24日在丹东新区以3500元单价购入了某盘4套商品房，4月26日，该楼盘就已暴涨至5500元/平。五一期间，由于大量的炒房客涌入，目前，丹东新区房价已翻倍至6000-7000元/平，而老城区房价却非常平稳。根据当地人介绍，丹东新区生活配套极度缺乏，离市区遥远，而且江边潮气大，当地人根本不会去买，而且一度被称为鬼城，入住率非常低。据了解，丹东2011年至2017年GDP增速从13.6％持续下跌至2.8％，2017年城镇常住居民人均可支配收入只有27944元。

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套 路

其实，从上面的这4个炒房案例来看，炒房客的套路并不高明，根本没有技术含量可言，重复的把戏不断的复制，区别就在于选择的城市不同而已。这个套路和多年前的“蒜你恨”、“姜你军”如出一辙。但可悲的是，总会有大量的接盘侠为炒房客买单，纵容炒房客不断的攫取民间财富，搜刮民脂民膏。下面，我就帮大家分析下这帮蝗虫的炒房套路：

一、选择城市。炒房团或者炒房客选择的城市一般是二三四线城市，因为一线城市限购政策严厉，房价高，无法操作。而少部分二线城市和绝大多数三四线城市都没有限购、限贷、限售等政策，而且，当地政府和开发商对炒房非常欢迎。另外，炒房明显具有城市轮动和向下拓展性，即一线炒高了，就炒二线，二线赚足了，就搞三线，三线收割完了，就扑向四线。

二、选址洼地。炒房客选择操作的区域很有讲究，一定是那种多年没有明显涨幅，而且房价低于其它板块很多的新区、新城，美其名曰价值洼地。因为，单价太高涨幅有限，每套房产总价太高不利于抛售。而且，这种洼地要有尚未启动的远期规划，比如大项目迁入、地铁规划、高铁建设等还未完全确定，还没有进入实施阶段的概念，为今后炒作提供依据。

三、垄断市场。选择好城市和洼地之后，就是低成本大量吃进，就像上面漳州和贵阳的例子一样，垄断市场上的大部分流通盘，基本上能够达到主观控制交易量多少的程度，控制了供给量就掌握了话语权和涨价权。

四、炒作概念。炒房团最擅长的就是炒作概念，无中生有，把设想当实施、把舆论当政策、把规划当落地，比如高铁新城、产业新区、旅游养老等。而且，当地政府、媒体和各大论坛都会成为炒房团和开发商的喉舌，同流合污、煽风点火、虚张声势、大肆宣扬，房价上涨除了对本地刚需没有好处外，所有人都会从中获利。

五、蝗虫收割。当一个三四线小城的远郊鬼城，被当地政府、开发商和炒房团包装成炙手可热、供不应求的价值洼地的时候，就到了迎接韭菜丰收，蚕食胜利果实的季节。这时，炒房客就会全盘抛售，把高杠杆、高风险、低配套、低收益的房产全部转手给接盘侠。你会发现，被这群蝗虫收割的当地人并不多，绝大多数都是慕名而来的外地投资者。就像旅游团购物一样，选择的都是当地人不去，专门宰客的商场。他们人生地不熟，但是被虚高的涨幅，虚幻的前景骗来，最终变成了蝗虫口器下殷实的庄稼。

六、一片狼藉。由于大多数三四线城市人口流逝，人均收入较低，房价暴涨过后难以继续支撑高企的房价，必将步入惨烈的下跌。最终受益的是跑路的炒房团和开发商，崩溃的房地产市场则变成当地经济的负担、银行的坏账、产业的拖累。蝗风过后，一片狼藉，寸草不生。

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警 惕

一线城市炒房客比较少，主要原因是总价高，政策严，没有操作空间。另外，由于一线城市长期升值潜力巨大，绝大多数投资客买入后会选择长持，不会短期抛售套现，更确切的说，他们不是真正意义上的炒房客，而是价值投资，将房产作为一种资产配置，保值增值，抵御通胀。而最典型的炒房客基本都出现在政策尚未收紧的部分二线城市和大部分三四线城市。

如果你是刚需自住，或者计划为闲置资金配置房产，期望5-8年后能够升值改善，你必须做到以下几点：

一、切记要远离炒房客集中的板块。炒房客占比超过20％，不建议购买，超过50％，严禁购买。因为炒房客的使命就是唯利是图，见好就收，达到预期收益就会大量抛盘，即使收益不足，但只要政策收紧、行情转向，也同样会集中抛盘，从而引发房价暴跌。刚需客撑起来的才是房价，炒房客撑起来的只能叫泡沫。

二、异地房产谨慎投资。每个城市对优质住宅的定义和偏好都不同。你身处外地，所能接受到的讯息大概率都是当地开发商和炒房团的虚假宣传，这些楼盘都是专门吸引外地投资客的，当地人根本不会买，套牢不算，将来想抛都抛不掉。就像丹东新区的楼盘一样，除了炒房客还是炒房客，大家都有自信自己不是最后那一波。

三、永远投资一线城市。如果你身处一线城市工作和生活，那么对你来说非常简单，永远只投资一线城市房产：有房票，想都别想，能买哪里买哪里，没房票，创造房票继续买，离婚买，赠予买，公司买。不是专业炒房客，别做发财梦，三四线城市的陷阱比你吃过的馅饼还要多。

四、二线崛起势不可挡。如果你身处二线城市，尽早买房是你人生规划的明智选择。二线城市的传统市中心配套成熟、繁华便利，是居住和学区的首选，政府重点打造的新区是投资的首选，比如成都天府新区直管区、高新区；南京河西；重庆两江新区；西安曲江新区，杭州钱江新城钱江世纪城；合肥政务区等。

五、三四五线安居乐业。如果你身在中小城市，恭喜了，你惬意的生活、缓慢的节奏是很多一二线朋友羡慕不已的，安心过好自己的小日子。自住房能买多大买多大，车子能买多好买多好，钱是用来享受的，不是投资房产的。尤其警惕三四五线城市的新区、新城，试想在一个老城区人口都在外流，资源都被省会吸走的地方，新区有理由不变成鬼城吗？也许当地政府和开发商炒作的好，能有成群的蝗虫涌入，切记，看看热闹就好。

炒房团是中国的特色，是市场经济和法律法规脱节的产物，是经济增长和住房保障失调的必然。

国人炒房相信的不是未来会变得更好，而是相信未来会有更多的人接盘。炒房客赌的也不是房价会稳步上涨，而是会有下一波韭菜玩儿命的赶来。

蝗虫赌的不是房价，是人性！愚昧的人性！

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